Рынок недвижимости Испании
Одно из самых излюбленных туристических мест в Европе – Испания, где небольшая вилла не роскошь, а образ жизни. Берег здесь разделен на 12 побережий – от границы с Францией и практически до Африки, так что каждый имеющий финансовые возможности сможет найти свое место под солнцем.
Расположенная в юго-западной части Европы, Испания является современной страной с развитой промышленностью, с населением 45 млн. человек. Уровень ВВП на душу населения составляет 27814 долл. США по показателям 2006 года. Испания примкнула к Европейскому Экономическому Содружеству в 1986 году и была одной из стран – основательниц Европейского Валютного Союза в 1999 году. В 2002 году достигла полного валютного соглашения с ЕС и ввела в обращение евро.
Самый дорогой город в испанском регионе по средней стоимости жилья – Мадрид, где цена на кв. метр жилья по показателям декабря 2006 года составляет 2955 евро (это на 6,11% выше, чем годом ранее). В то же время в Галиции в этот период был отмечен ещё больший рост цен на жилье – с 1282 евро за кв. метр в 2005-м до 1448 евро за кв. метр в 2006 году, то есть 12,93%.
Одна из основных причин роста цен на жилье заключается в наличии ограничений, связанных с предоставлением земельных участков. Система планировки очень децентрализована. Выплата налогов с продажи земли приходится на долю местных управляющих государственных органов, и они делают все возможное для того, чтобы способствовать процессу роста цен путем установления ограничений по предоставлению земли. В 2001 году была предпринята попытка реформировать эту систему, но эта реформа не прошла по решению Конституционного Суда как идущая вразрез с установленными законами, регулирующими местные государственные полномочия.
Условия проживания в Испании являются одними из самых стесненных среди остальных стран ЕС, на одну жилую площадь приходится в среднем 3,3 человека. 82% испанского населения проживает в собственных домах или в домах, принадлежащих их семье. В середине 1990-х годов 44% мужчин и 30% женщин в возрасте 30 лет все еще проживали в домах своих родителей, тогда как только 5% людей в возрасте 65 лет проживают одни.
До тех пор, пока иностранные инвесторы активно вкладываются в недвижимость Испании и пока прибрежные зоны являются более ценными и обещают стать еще более прибыльными, цикличность рыночных процессов позволяет говорить о том, что рост цен на недвижимость в Испании является следствием внутренних экономических процессов Испании. Когда Испания переживает экономический бум, цены на недвижимость там снижаются. Покупка недвижимости прочно субсидируется налоговыми льготами с ипотечного процента и отсутствием налогообложения на прирост капитала.
В целом испанцы неактивно пользовались ипотекой при покупке недвижимости. Но упрощение процедуры ипотечного кредитования изменило ситуацию, и невероятно большая ипотечная задолженность в размере 14% от ВВП в 1990 году выросла до 32% к 2001 году и достигла 42% в 2003 году. Разумеется, цены на жилье сегодня гораздо выше, чем в начале 1990-х, но и реальные доходы значительно выросли. Однако, как показывают исследования, проведенные Global Property Guide, несмотря на ценовой бум в области недвижимости, цены на недвижимость в Испании пока ниже, чем в Великобритании, Ирландии и Нидерландах. Доходы от сдачи недвижимости в аренду в целом в Испании довольно низкие. Исследование, проведенное Global Property Guide, показывает, что доходность от сдачи в аренду недвижимости, расположенной в центре Мадрида, колеблется в пределах от 2,9% до 4,2%. Недвижимость в Барселоне приносит еще более низкий доход, от 2,6% до 3,75%.
Арендодатели часто выигрывают от того, что держат свои объекты недвижимости незанятыми, так как ущерб (износ), наносимый арендаторами, как правило, невозможно возместить суммой дохода, полученного с ренты. В 2001 году 14% всего рынка недвижимости было свободно, что больше, чем весь рынок аренды недвижимости.
В 2005 году, чтобы расширить сферу рентной деятельности и уменьшить количество свободных объектов недвижимости, правительство создало новую общественную организацию, Государственную Арендную Компанию (La Sociedad Publica de Alquiler), занимающуюся арендой и сдачей недвижимой собственности. Под управлением этой компании находятся 1500 объектов недвижимости, из них 1200 частных владений, подлежащих аренде. Компания проводит отбор арендаторов и предлагает недвижимость по цене чуть ниже рыночной. Также предоставляются субсидии для компаний, общественных учреждений и частных лиц, покупающих недвижимость с целью последующей сдачи её внаем. Помимо этого предлагается дополнительная помощь малоимущим арендаторам в возрасте до 35 лет.
Покупка недвижимости в Испании
Вам потребуется заплатить 10% от стоимости покупки в качестве залога. Агент по недвижимости будет хранить эту сумму на облигационном лицевом счете. В целях предосторожности будет целесообразно положить ваш залог на целевой депозитный счет – замороженный счет, с которого ни одна из сторон не сможет снять денег до завершения сделки.
Если вы намереваетесь повысить доход от покупки, вы должны убедиться, что в договоре о продаже имеется соглашение ARRES (то есть 10-процентный депозит) и указана точная дата окончания действия договора. Тем не менее, возможно подписать контракт и без депозита, и так как технически у вас есть право подать иск на продавца, в случае если он впоследствии откажется от участия в сделке, соглашение ARRES дает вам все основания еще и увеличить ваш депозит в два раза в качестве компенсации за то, что продавец отказался от этой сделки.
Вы оплачиваете остаток покупной цены и все комиссионные после того, как вы и продавец подпишете Escritura de compraventa, окончательный договорный эквивалент Документа о Недвижимости. Если вы покупаете новую недвижимость, вы не можете ею владеть, пока сделка не будет завершена и пока вы не получите расписку в соответствующем свидетельстве. В Испании нотариус является государственным официальным лицом, и его участие необходимо для проведения сделки купли-продажи. Но для более полного успешного результата, помимо участия нотариуса, нелишне будет получить и независимую юридическую консультацию, чтобы максимально защитить свои собственные интересы. Нотариус составляет официальные контракты и несет ответственность за то, чтобы они соответствовали испанскому законодательству. Нотариус вносит запись о сделке в местные реестры недвижимости (Registrio de las Propriedad) для защиты от каких-либо претензий со стороны третьих лиц. Если речь идет об общей собственности, необходимо создать Общество Собственников, с которого будут взыскиваться общественные взносы. Если ваша собственность является частью многоквартирного дома, особенно в новостройках, то нужно прояснить ситуацию, связанную с Horizontal Division.
Стоимость регистрации собственности составляет примерно 7,1% от стоимости объекта недвижимости. Такая финансовая операция обычно состоит из 4-х процедур и длится порядка 20 дней. Полные расходы по сделке включают в себя все затраты, связанные с покупкой, а затем с перепродажей собственности – сюда входят комиссионные юристам, нотариусам, регистрационные выплаты, налоги, оплата услуг агентов и т.д. Покупатели перепроданной собственности (в отличие от абсолютно новой) обязаны платить Налог на Передачу Правового Титула (Impuesto de Transferencia de Propiedad) в размере 6–7% в зависимости от каждого отдельно взятого региона. В Мадриде – 7%.
ITP оплачивается в соответствующем налоговом управлении. В городах, где нет таких управлений, оплата производится в Регистратуре во время процесса регистрации. В Мадриде и Андалусии оплата может быть осуществлена через интернет. Те, кто покупает новые дома, обязаны платить НДС (Impuesto sobre el Valor Anadido или IVT) в размере 7% плюс еще от 0,5% до 1,0% госпошлины (в зависимости от каждого конкретного региона).
Незастроенные территории, торговые помещения и парковочные места в гаражах являются наиболее ценными объектами, и НДС на такие объекты составляет 16%. Таким образом, выгоднее покупать участки с уже построенными домами или с домами, находящимися в процессе строительства, чтобы минимизировать налоги.
Размер стоимости нотариальных услуг и услуг за земельную регистрацию установлен законом и может колебаться в пределах приблизительно от 0,5% до 2% в зависимости от объема услуг.
Регистрационные услуги ограничены суммой 1900 евро. Возможны скидки до 25% за покупку домов. За малодоходное жилье (площадью 80 кв. м) установлен фиксированный сбор в размере 36 евро за вступление во владение и 100 евро за нотариальное свидетельство.
Налог на документ, устанавливающий право собственности Налог на документ, устанавливающий право собственности, в размере 0,5% от заявленной стоимости недвижимости, взимается за передачу права владения собственностью.
Оплата юридических услуг в целом является договорной. Юристы могут устанавливать фиксированную плату за услуги в размере 100–250 евро в час или запросить сумму, равную от 1% до 1,5% от стоимости покупки. На юридические услуги введен НДС в размере 16%. До совсем недавнего времени испанцы предпочитали устраивать частные распродажи домов, так как цены на услуги агентов были непомерно высоки. Сейчас комиссионные риэлтерам составляют примерно 2,5–3%.
Аренда недвижимости в Испании
Арендодатели и арендаторы могут свободно договариваться об аренде. Обычно плата за аренду вносится ежемесячно, до седьмого числа каждого месяца. Арендодатель не имеет права требовать оплату более чем за месяц вперед.
Договаривающиеся стороны могут обновить контракт об аренде на годовой основе в период первых пяти лет действия контракта только в соответствии с колебаниями Индекса потребительских цен (Indice de Precios al Consumo, IPC). Помимо этого, арендодатель обязан в письменной форме уведомить арендатора о своем намерении повысить ренту. По истечении срока этой договоренности контракт может быть обновлен, но стоимость новой ренты не должна быть выше прежней более чем на 20%. Если арендодатель улучшает жилищные условия, он имеет право повысить годовую плату за ренту на основании установленной законом процентной ставки, повышенной на три единицы, распространяющейся на все капиталовложение и за вычетом всех государственных льгот. Но арендная плата не должна быть повышена более чем на 20% от суммы арендной платы.
Арендодатель имеет право потребовать залог (fi anza) только за один месяц вперед. На протяжении как минимум пятилетнего срока арендного договора арендодатель не имеет права повышать сумму залога. Залог должен храниться посреднической стороной и быть недоступным как для арендодателя, так и для арендатора до тех пор, пока обе стороны не придут к окончательному соглашению. Залог может находиться (например) в местном государственном жилищном управлении (Consejeria de la Vivienda). Если арендодатель вовремя не вернет залог арендатору, его обяжут выплатить установленную законом процентную ставку.
Арендодатели и арендаторы могут заключить контракт на любой срок, но это идет вразрез с правом арендатора на ежегодное продление на пять лет любого долгосрочного контракта (Contrata de Vivienda), то есть контракта, заключенного на срок более одного года. Эта обязательная пятилетняя «отсрочка» аренды не будет действовать, если арендодатель точно оговорит в контракте, что он собирается получить жилище обратно в свое личное пользование по истечении установленного контрактом срока.
Арендатор имеет право расторгнуть контракт до окончания пятилетнего периода, уведомив об этом по меньшей мере за тридцать дней до окончания срока действия контракта. Если ни арендодатель, ни арендатор не предоставят уведомления о своем намерении расторгнуть контракт за месяц до окончания срока договора, контракт обновляется на условиях годового соглашения, продлевая срок действия максимум на три года. Арендатор может расторгнуть контракт, уведомив об этом за месяц до окончания любого годичного периода срока действия данного контракта.
Если арендодатель и арендатор с самого начала составят договор сроком более чем на пять лет, арендатор имеет право не продлевать этот контракт, уведомив об этом за два месяца заранее, но только по прошествии как минимум пяти лет. Краткосрочные контракты (Contrata por temporada) составляются для арендования на время отпусков, но могут растянуться и на целый год.
Отпускные договоры об аренде, называемые arrienda de temporada, не подпадают под Закон о городской аренде. Такие контракты не дают права автоматического продления, и арендатор обязан освободить помещение, как только истечет срок действия контракта.
Арендодатель может выселить арендатора и вернуть свою собственность в нескольких случаях, включая следующие: если арендатор не может выплатить ренту (хотя обычно суд распоряжается таким образом, что какие-либо меры в отношении этих арендаторов могут применяться только в случае, если их задолженности превышают оплату за шесть месяцев); если имуществу причинен ущерб; если имущество используется для аморальных (противозаконных) целей; если оно пересдается внаем без разрешения на то владельца; если проживание арендатора доставляет серьезные неудобства соседям. В любом из перечисленных случаев арендатору должен быть вручен судебный ордер, и только по истечении многих месяцев после этого арендатор может быть выселен.
Последние изменения в испанском законе об арендодателях и арендаторах Закон о городской аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos), который вступил в силу 1 января 1995 года, отменил положение старого закона от 1964 года о принудительном продлении контракта, при котором арендаторы могли неограниченно продлевать контракт. Новый закон позволяет арендодателям постепенно повышать прежде установленные контролируемые и смехотворно низкие цены за аренду в соответствии с реальными рыночными ценами и в конечном итоге возвращать себе свое имущество. Еще этот закон, по сравнению со старым, обеспечивает большую защиту прав арендаторов и обязывает арендодателей обновлять контакты об аренде каждый год на срок до пяти лет.
Налогообложение доходов от недвижимости в Испании
Иностранцев, не являющихся гражданами Испании, обязывают платить налог с доходов, получаемых в Испании. Супружеские пары, не являющиеся гражданами этой страны, могут заполнять декларации о своих подоходных налогах совместно или раздельно.
Супружеские пары, совместно владеющие собственностью, делят свои доходы, прирост капитала и остальные отчисления такого рода между собой поровну, вне зависимости от того, заполняют ли они совместную или раздельную декларацию о доходах. Доходы же, прирост капитала и остальные соответствующие отчисления тех супружеских пар, которые разделяют имущество, приписываются непосредственно каждому в индивидуальном порядке, в зависимости от его личного дохода.
В соответствии с налоговым законодательством Испании доход с недвижимости относится к категории дохода от капиталовложений. Иностранцы, не являющиеся гражданами Испании, получающие доход от ренты, облагаются налогом в едином размере – 24% от общей прибыли, удерживаемым арендатором. Затраты, связанные с формированием доходов, не вычитаются.
Начиная с 1-го января 2007 года доходы от сдачи внаем частным лицам в возрасте от 18 до 35 лет налогом не облагаются. Если же арендаторы не соответствуют данной возрастной категории, владелец недвижимости обязан декларировать только 50% дохода.
Иностранцы, не являющиеся гражданами страны, обязаны платить налог в размере 2%, взимаемый с кадастровой стоимости любой не находящейся в аренде городской недвижимости Испании. Если новые расценки на недвижимость были установлены после 1-го января 1994 года, соответствующий размер налога на вмененную стоимость составит 1,1%.
В дополнение к вышесказанному нерезиденты обязаны платить годовой регистрационный взнос Торгово-Промышленной Судостроительной Палате. Дополнительный доход взимается в повышенной ставке, от 0,75% (с доходов в размере до 60 101,21 евро) до 0,01% (с доходов в размере более 24 040 484,18 евро). Дополнительная надбавка на доход удерживается для целей подоходного налога.
Налог с чистого имущества может варьироваться в зависимости от разных местных органов управления; поскольку автономные органы управления могут изменять установленные и взимаемые ими налоговые льготы и ставки по своему усмотрению. Однако существуют и налоговые ставки и льготы, установленные государством, которые могут быть приняты местными автономиями, в случае если они предпочитают не устанавливать свои собственные.
Объект налогообложения – это чистое имущество, определяемое как все активы Испании за вычетом документированных долговых обязательств (за исключением изъятого имущества). Эти обязательства оцениваются в соответствии с их нормальной стоимостью на 31 декабря и подлежат вычитанию только в том случае, если они грамотно и точно обоснованы.
Недвижимость оценивается независимо от того, на каком высоком уровне она находится по следующим критериям: кадастровая стоимость; стоимость, определяемая налоговыми органами для других видов налогов; фактическая цена приобретения.
В отличие от владельцев недвижимости, являющихся гражданами Испании, общий размер IRPF (подоходного налога) и IP (налога с имущества) для лиц, не являющихся гражданами Испании, может превышать 60% (то есть эти выплаты не ограничены). Налог с чистого имущества не является вычитаемой суммой для целей подоходного налога, хотя он может считаться документально подтвержденным обязательством.
Лица, не являющиеся гражданами Испании, продающие свою испанскую недвижимость, должны платить налог на прирост капитала. Если они продают недвижимость после владения ею на протяжении года или менее года, прирост их капитала будет облагаться налогом в повышенном размере. Но с другой стороны, если они продают недвижимость после более чем годового владения ею, их прирост капитала будет облагаться налогом в размере единой ставки в 18% (на 1 января 2007 года).
Для недвижимости, приобретенной до 31 декабря 1994 года, но после 31 декабря 1986 года предусмотрены льготы с учетом инфляции. Таким образом, владевший недвижимостью до 31 декабря 1994 года получит сокращение прироста на 11,1% за каждый год или часть года.
Три процента (3%) от прироста капитала должны быть удержаны и выплачены покупателем Испанской налоговой службе. Однако у покупателей испанской недвижимости, продаваемой нерезидентами страны, 3% от прироста капитала не удерживаются, если эти нерезиденты завладели собственностью до 31 декабря 1996 года и не занимались последующим благоустройством этой недвижимости в течение более 10 лет (что должно быть засвидетельствовано нотариальной записью о продаже) или если эта собственность приносила доход какой-либо испанской компании.
Прирост или потеря капитала при продаже недвижимости рассчитывается таким образом: трансфертная цена минус покупная стоимость (покупная цена и сопутствующие расходы) и минус соответствующее минимальное обесценивание. Покупная стоимость исчисляется путем применения коэффициента, ежегодно публикуемого Бюджетным Законодательством, в зависимости от года, в котором было сделано приобретение. С другой стороны, прирост или потеря капитала от подаренной или унаследованной недвижимости рассчитывается следующим образом: трансфертная цена минус покупная цена. Нерезидент не может распространить этот доход на новую недвижимость.
Нерезиденты также должны платить налог на повышение стоимости городских участков, если они их продают. Объект налогообложения – это кадастровая стоимость земли на момент её реализации, умноженная на некий процентный показатель, рассчитываемый следующим образом: количество лет владения землей (максимум 20 лет), умноженное на коэффициент от 3 до 3,7. Эта ставка устанавливается каждым муниципалитетом и может достигать 30%. Если они, напротив, решат подарить эту землю или передать её по наследству, этот налог должен будет выплачивать их бенефициар.
Годовой Налог на Недвижимость. Объект налогообложения – это кадастровая стоимость, которая корректируется каждые восемь лет с учетом рыночной стоимости недвижимости. Размер налога может быть повышен муниципальными властями, но обычно он составляет 0,4% на городские и 0,3% на сельские участки. Обычно эти налоги взимаются с владельцев недвижимости, но могут быть взысканы и с арендаторов, если это оговорено в контракте, что является довольно распространенной практикой. Особый Налог на Недвижимость. В целом с годового базиса кадастровой стоимости недвижимости, которой владеет нерезидент, взимается 3-процентный налог.
По материалам статьи "Испания на мировом рынке недвижимости", Журнал «Портфельный инвестор», №3, 2008 год