Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
Многие говорят о том, что инвестиции в недвижимость являются чуть ли не единственным достойным видом капиталовложений. Якобы недвижимость всегда только дорожает – и это делает инвестиции в недвижимость практически безрисковым вложением денег. На самом же деле, инвестиции в недвижимость являются одним из видов инвестиций, которые, наряду с прочими, также обладают своей спецификой, имеют как положительные, так и отрицательные стороны.
Одной из особенностей инвестирования в недвижимость является необходимость обладания относительно большим первоначальным капиталом для того, чтобы заняться этим видом инвестиций. Так, если Вы располагаете всего лишь двумя-тремя тысячами долларов, то Вы можете спокойно положить их в банк, купить несколько паев инвестиционных фондов либо найти еще множество вариантов их приумножения – однако инвестирование в недвижимость в число этих возможных вариантов, скорее всего, не попадет.
Однако на современном рынке недвижимости существуют различные механизмы, делающие инвестиции в недвижимость более доступными и для мелкого инвестора. В частности, речь может идти об инвестировании на ранней стадии строительства того или иного здания. Понятно, что стоимость квартиры после окончания строительства дома, скорее всего, существенным образом возрастет по сравнению с той суммой, которую инвестору пришлось за нее уплатить ранее.
Кроме того, существует такое понятие, как ипотека и другие виды покупки жилья в рассрочку. Речь идет о долгосрочных кредитах, с условиями которых инвестор может ознакомиться практически в любых коммерческих банках. Ну и наконец, не следует забывать о том, что понятие «недвижимость» означает не только сверхдорогую квартиру в элитной столичной новостройке, но охватывает также и некоторые другие значения. Так, достаточно перспективным видом операций с недвижимостью считается постройка и последующая продажа гаражей. Стоимость таких инвестиций в недвижимость на порядок ниже, чем в случае с квартирами, а доходность может быть гораздо более высокой. Более того, если поинтересоваться ценами на квартиры и гаражи и сравнить их с ежемесячной платой, взимаемой их владельцами в случае сдачи квартиры/гаража в аренду, то, скорее всего, обнаружится, что соотношение арендной платы к рыночной стоимости гаража будет большей, нежели то же самое соотношение в случае с квартирой. Т.е. если инвестор вложит некоторую сумму в строительство/покупку гаражей для последующей сдачи их в аренду, то, скорее всего, окупит свою инвестицию гораздо быстрее, чем если бы он вложил ее в приобретение квартиры (по рыночной стоимости) для тех же целей. Хотя, разумеется, следует учитывать специфику конкретного региона, спрос/предложение и множество других рыночных реалий.
Другим специфическим свойством инвестиций в недвижимость является относительно низкая ликвидность этого инвестиционного инструмента. Т.е. если инвестор не исключает варианта, при котором ему может срочно понадобиться высвободить свои средства, то инвестировать их в недвижимость такому инвестору не следует.
Приятной особенностью инвестиций в недвижимость является возможность получать доход от данной инвестиции вне зависимости от рыночных тенденций изменения ее стоимости. Речь идет о сдаче в аренду. В этом случае, даже когда инвестор наблюдает временный спад стоимости на свою недвижимость, он можете хотя бы частично компенсировать потери, за счет арендой платы, взимаемой с квартирантов.
Инвестиции в недвижимость также подвержены всевозможным «сюрпризам», связанным с внезапным изменениям стоимости активов. Однако в ситуации с недвижимостью, как правило (это еще не означает «всегда»), предсказать намечающуюся тенденцию ее стоимости легче, чем в случае многих других видов инвестиционных инструментов (например, иностранной валюты, драгоценных металлов или акций компаний). Дело в том, что существует ряд довольно устойчивых внешних и внутренних факторов, которые почти полностью определяют рыночную стоимость недвижимости.
В связи с этим, инвестируя средства в объекты недвижимости, необходимо в обязательном порядке учитывать степень престижности местоположения, социальное окружение, наличие транспортных коммуникаций, экологическую обстановку, ну и разумеется – динамику спроса/предложения за последнее время. В идеальном случае, хорошо бы еще ознакомиться с планом застройки (благоустройства) города, района, близлежащих территорий и т.п.
Внутренними факторами, влияющими на инвестиционную привлекательность объекта недвижимости (в частности, возьмем для примера обычную квартиру) можно назвать следующие: архитектура и индивидуальность проекта, внешняя привлекательность здания, планировка квартир, высота потолков, вид из окон квартиры, наличие балконов и лоджий, количество и площадь квартир в доме и на этаже, технологии строительства и используемые материалы, инженерию дома (сантехническое и электротехническое оборудование, удаление бытовых отходов и мусора, кондиционирование, наличие лифтов и т.п.), внутреннюю инфраструктуру (размер и благоустройство территории, наличие ограждений, охраны, парковки для автомобилей), физический износ дома, уровень шума, чистоту воздуха вблизи строения. С учетом всех этих параметров, можно с большей или меньшей степенью погрешности предполагать, сколько будет стоить данный объект недвижимости и принимать решение по поводу его инвестирования.
Кроме того, инвестору не следует забывать об одном из наиболее существенных негативных факторов инвестиций в недвижимость, повышающих риск данного мероприятия. Речь идет о законодательных коллизиях, которые могут возникнуть в результате инвестирования в недвижимость, когда, к примеру, окажется, что земля, на которой воздвигается здание, вовсе не является для этого пригодной; что данная новостройка мешает жильцам окружающих домов (и они «бомбят» городские власти своими заявлениями по этому поводу и устраивают акции протеста) и т.п. Для избежания таких неприятных ситуаций прежде чем инвестировать средства в строящееся здание, имеет смысл попытаться выяснить все бюрократические тонкости (наличие всевозможных разрешений, согласований и других необходимых документов и в случае возникновения сомнений отказаться от инвестирования данного объекта.
Положительным нюансом при инвестициях в недвижимость (в частности, если речь идет об инвестировании объекта на стадии строительства) является практически полное отсутствие инфляционного риска. Речь идет о том, что при покупке квартиры инвестор заключает договор с застройщиком, в котором должна быть четко оговорена общая сумма, которую он заплатит за жилье, а также порядок и сроки ее внесения. В результате, каких бы астрономических показателей ни достигал уровень инфляции в государстве, стоимость жилья, которую инвестор обязан уплатить, меняться не должна. Представьте: все вокруг дорожает, работодатель поднимает Вашу зарплату; либо доход инвестора, выраженный в абсолютном количестве денежных знаков, растет другим путем, а за свое будущее жилье он продолжает платить по старой стоимости! В этом – несомненный плюс инвестиций в недвижимость.
Изменения в законодательстве
С 01 июля 2019 вступил в силу №214-ФЗ, по которому деньги дольщиков от покупки квартир уходят на специальный эскроу счет, и до завершения стройки застройщик не может ими распоряжаться.
Теперь новые проекты застройщики реализуют вместе с банком. Банк проверяет застройщика, проект, ген подрядчика и выдает проектное финансирование для строительства дома, в размере 85-90% от его стоимости, а остальное - собственное участие застройщика.
Раньше инвестор мог заработать до 35% за 2 года на разнице цены квартиры на этапе "котлована" и в конце стройки. Это было связано с тем, что застройщик продавал квартиры по низкой цене, чтобы финансировать стройку.
После перехода застройщика на работу по эскроу счетам, банк выдал ему финансирование для реализации проекта, следовательно застройщику нет смысла делать скидки на квартиры на начальном этапе стройки. А значит, на купле-продаже квартиры по старой схеме уже не заработать.
Но несмотря на то что с финансированием стройки вопрос полностью решен, у застройщика осталась потребность в инвестициях для пополнения оборотных средств, например, для старта новых проектов. Это создало условия для привлечения частных инвестиции? в проекты застройщика.
Платформа Инвестел — это инвестиции в новостройки от 100 000 рублей на 6 месяцев со средней фиксированной ставкой 13% годовых, только в проекты проверенных застройщиков, работающих по эскроу. Инвестиции являются надежными, т.к. банк осуществляет полный контроль над деятельностью застройщика, управляет рисками.
Для инвестирования не требуется специальных знаний, документы подписываются напрямую с застройщиком, доставляются курьером. Простота действий сопоставима с размещением денег на банковском депозите.
Если вы инвестируете на сумму эквивалентную цене квартиры, то обеспечением вашей инвестиции служит сама квартира по ДДУ. Если сумма инвестирования меньше суммы квартиры, то обеспечением служит соглашение с застройщиком, что возврат инвестиций и процентов произведет банк при раскрытии счетов эскроу после сдачи дома.
Если решили досрочно выйти, то вы можете перепродать инвестиции другим инвесторам на вторичном рынке через Инвестел или подать заявление к застройщику о досрочном выходе, при этом доходность определяется ставкой рефинансирования.
Заключение
Перед тем, как инвестировать в свой первый объект недвижимости, необходимо тщательно изучить законы, касающиеся данного вида деятельности: вполне возможно, что там найдется ряд весьма существенных нюансов (начиная от всевозможных послаблений молодым/многодетным семьям – и заканчивая возможными льготами, связанными с тем, что можно выступить, своего рода «благоустроителем» города и т.д.).
В общем случае, инвестиции в недвижимость являются довольно значимым видом капиталовложений, однако это требует внимательного подхода, изучения рыночных реалий и тонкостей законодательства.
Салон сантехники и керамической плитки Affetto предлагает ванны чугунные, стальные, акриловые любого размера и формы.