О САЙТЕ КОНТАКТЫ КАТАЛОГ
новости статистика статьи архив

Рынок недвижимости Чешской Республики (Чехии)

Ситуация на рынке недвижимости Чехии мало чем отличается от того, что происходит в мире в целом. По данным ежегодного отчета, предоставленного Европейским советом специалистов по недвижимости (European Council of Real Estate Professions), цены на квартиры в Праге к концу 2007 года составляли 87,3% от стоимости аналогичных квартир в Берлине, 70,8% – в Гамбурге, 81,9% – в Вене, 45,5% – в Риме, 26,2 – в Мадриде и 23,5% – в Париже.

Строительство активно развивается на окраинах Праги. Этот процесс поддерживается ипотечным кредитованием, и эта недвижимость предназначена для рыночной схемы “купить чтобы сдать”. Здесь могут возникнуть определенные проблемы. Причина кроется в недостатке планирования – несмотря на существование огромного количества законов, связанных с планированием, они не смогут предотвратить ситуацию, когда в одно прекрасное утро вы проснетесь и увидите, что прямо перед вашим домом кто-то уже построил еще один».

Тем не менее, в центре Праги ощущается недостаток жилого ассортимента – это исторический город, и, соответственно, все здесь пропитано историей. Многие иностранные покупатели приобретают жилье в центральной части Праги с целью сдачи его в аренду. Однако цены на аренду падают, особенно в сегменте элитного жилья. Что касается сегмента недорогого жилья, к 2011 году должен завершиться процесс по снятию арендных ограничений (Закон № 107 от 2006 года), и это, возможно, приведет к повышению цен на аренду небольших (недорогих) квартир, а они являются самыми выгодными, так как даже сейчас приносят наиболее высокие доходы.

Рынок аренды в Чехии

Главной причиной высоких арендных цен в Праге, установившихся в течение последних лет, стал спрос, исходящий от прибывающих в страну эмигрантов. Но в настоящий момент иностранные специалисты, менеджеры высшего и среднего звена, прибывшие в страну десять лет тому назад, по большей части вытесняются не менее квалифицированными чешскими специалистами, которые являются более эффективными и экономически выгодными для международных компаний сотрудниками. Их профессиональные навыки оттачивались благодаря тому, что на протяжении 10 лет они жили в условиях «рыночной экономики» и плюс к этому активно перенимали западный опыт. В результате возник избыток предложения в сегменте аренды элитного жилья. С 2000 года цены на аренду элитных квартир и домов упали на 20–70%, причем больше всего пострадали именно самые дорогие объекты недвижимости.

Несмотря на столь плачевные перспективы в отношении аренды элитного жилья, небольшие, недорогие квартиры, стоимость аренды которых не превышает 500 евро в месяц, предоставляют весьма неплохой шанс для выгодного капиталовложения. Объясняется это тем, что в соответствии с Законом № 107/2006 начиная с 2011 года будут полностью сняты ограничения, регулирующие вопросы аренды.

Сейчас в Чешской Республике порядка 750 000 квартир, а это около 1/5 всего рынка недвижимости страны, подлежат регулированию арендной платы. Положительная сторона этого Закона заключается в том, что снятие ограничений принесет больше выгоды в тех регионах, где наблюдается наибольший разброс цен в вопросах аренды, а к 2010 году ожидается, что размеры всех арендных ставок не будут превышать 5% от их первоначального (максимального) дерегулируемого уровня.

Ипотечный рынок в Чехии

Несмотря на то что в течение 2006-2007 гг. ипотечный рынок увеличивался на 25–50% в год, было задействовано только около 5-7% потенциального ипотечного рынка. Ипотечное кредитование свободно предоставляется как чехам, так и словакам, а также иностранным инвесторам, и его размер может составлять до 85% от стоимости недвижимости. В период с 2004 по 2005 год ипотечные процентные ставки пошли по нисходящей модели. Однако начиная с 2006 года и на протяжении 2007 года ипотечные ставки выросли наравне с общим ростом процентных ставок по всей зоне хождения евро.

Налогообложение физических лиц в Чехии

Граждане Чешской Республики выплачивают налоги со своих совокупных доходов.

Подоходный налог. Граждане Чешской Республики выплачивают налоги практически со всех видов доходов. Как правило, налогооблагаемый доход – это совокупность всех видов дохода минус допустимые затраты и законные льготы.

Если налогоплательщик получил доход только от сдачи недвижимости в аренду, ему предоставляется компенсация только при условии, что его расходы не превышают его доходов. С физических лиц, не являющихся гражданами страны, взимается налог на доход, полученный в Чехии. Налогооблагаемым доходом, как правило, считается совокупность всех видов доходов за вычетом допустимых затрат.

Налог на прирост капитала. Как правило, доходы от продажи недвижимости в Чешской Республике включены в сумму совокупного налогооблагаемого дохода и с них взимается такой же налог. Прирост капитала определяется следующим образом: продажная цена минус затраты на приобретение. Доходы от продажи некоммерческой недвижимости освобождаются от налога, если собственник владел этой недвижимостью в течение как минимум 5 лет. Супругам, имеющим хотя бы одного ребенка, в некоторых случаях предоставляется возможность подавать совместную налоговую декларацию. Лицам, не являющимся гражданами страны, позволяется воспользоваться налоговыми кредитами при условии, что 90% своих доходов они получают из чешских источников.

Налог на доход от аренды. Налогооблагаемый доход от аренды может быть рассчитан двумя способами: доход минус реальные затраты и вычеты; стандартные вычеты в размере 30% от общей арендной стоимости вместо распределенных по пунктам вычетов реальных затрат.

Налог на недвижимость. С лиц, не являющихся гражданами страны, взимается налог на недвижимость за находящееся в их собственности жилье, расположенное на территории Чешской Республики. Размер налога на жилые объекты недвижимости, используемые в коммерческих целях, составляет 1 чешскую крону за квадратный метр плюс 0,75 чешской кроны за квадратный метр за все помещения, расположенные выше первого этажа, помноженные на коэффициент в пределах от 0,3 до 4,5 в зависимости от того, какому муниципалитету принадлежит данная недвижимость.

Налог на наследство и дарение. Налог на наследство взимается с чистой стоимости всех активов за исключением недвижимости, находящейся за пределами страны (если покойный являлся гражданином Чехии и постоянно проживал в Чешской Республике). Иначе говоря, налог на наследство взимается только с имущества, находящегося в Чешской Республике. За бесплатное приобретение недвижимости взимается налог на дарение. Налог, как правило, выплачивается дарополучателем, но, если даритель является гражданином Чехии, а дарополучатель – нет, налог должен выплачивать даритель.

Покупка недвижимости в Чешской Республике

После вступления Чехии в ЕС, и в особенности благодаря принятию последней поправки к Закону об иностранной валюте, процесс приобретения недвижимости в Чешской Республике иностранными гражданами стран ЕС стал гораздо проще. Ниже перечислены категории граждан, которые могут купить недвижимость без каких-либо ограничений:

Несмотря на то что после продолжительных и напряженных парламентских дебатов было решено, что в отношении граждан стран ЕС, не имеющих разрешения на проживание в Чешской Республике, в течение семилетнего переходного периода, то есть до 2009 года, будут действовать ограничения на покупку недвижимости, на практике всё стало гораздо проще. Граждане стран ЕС (плюс Исландии, Норвегии и Лихтенштейна) в короткие сроки могут по запросу получить разрешение на проживание в Чешской Республике без указания каких-либо особых причин. Всё, что им потребуется, это две фотографии, паспорт или идентификационная карта, медицинское страховое свидетельство, полученное в одной из стран ЕС или стране, входящей в Европейскую экономическую зону, а также аффидевит (письменное показание под присягой) о том, что заявитель располагает достаточным количеством средств и не станет финансовой обузой для системы социальной защиты. Никаких административных взносов за эту процедуру не взимается.

Благодаря Дополнительному протоколу чехословацко-американского соглашения о взаимной поддержке и защите инвестиций, граждане США обладают практически такими же правами. Они точно так же, как и граждане стран ЕС, Норвегии, Исландии и Лихтенштейна, могут приобретать недвижимость в Чешской Республике, и, следовательно, единственное, что им нужно, – это получить визу, дающую право на пребывание в стране более 90 дней, для беспрепятственного приобретения второго дома в Чешской Республике.

Процесс покупки недвижимости для лиц, не являющихся гражданами стран ЕС и США, более сложен. У них должна быть виза, и они должны жить в Чешской Республике в течение семи лет (или выйти замуж/жениться за гражданина Чехии), чтобы получить зеленую карту, которая дает право на покупку недвижимости. В качестве альтернативы они могут купить недвижимость с помощью компании с ограниченной ответственностью (сокращенно s.r.o.). Но если в компании нет ни одного чешского сотрудника, управлять ею может только гражданин страны ЕС.

Лицо, не являющееся гражданином страны ЕС, обязано взять в компанию в качестве исполнительного директора гражданина Чехии, или гражданина страны ЕС, или иностранного гражданина с долгосрочной визой. Компания начинает существовать после того, как будет зарегистрирована в отделении коммерческой регистрации соответствующего регионального суда. Для того чтобы купить холдинговую компанию, потребуется некоторый набор документов, а процесс покупки, как правило, занимает не более 24 часов. Стоимость холдинговой компании колеблется в пределах 60 000–100 000 чешских крон, а весь процесс в идеале должен занять от одного до двух рабочих дней.

В фиксированную сумму покупки должна входить оплата регистрации всех необходимых институциональных изменений и других возможных процессуальных затрат, а также регистрации адреса фирмы, действительного в течение шести месяцев со дня покупки.

Затем потребуется найти человека, который будет представлять эту компанию (Jednatel), как правило, гражданина Чехии или гражданина, постоянно проживающего в Чешской Республике. Этот представитель будет иметь полные права доступа к банковскому счету и обладать полномочиями в отношении принятия решений, связанных с бизнесом компании, так что выбирать такого представителя надо с осторожностью. Компания – s.r.o. – обязана подавать налоговую декларацию о доходах раз в год, и сумма налоговых выплат должна составлять приблизительно 10 000 чешских крон в год. Как только подходящий объект недвижимости найден, необходимо внимательно ознакомиться со специальным отчетом, содержащим данные по этой недвижимости, с тем чтобы удостовериться в том, что эта недвижимость свободна, и чтобы узнать, в каком она находится состоянии.

После проведения тщательной проверки недвижимости чешский поверенный и агент по недвижимости составят: а) соглашение о резервировании (то есть о намерении покупки); б) соглашение о внесении депозита, общая сумма и размер первоначального взноса которого назначается в соответствии с договоренностью между сторонами. Обычно размер первоначального взноса составляет от 10 до 30% от стоимости недвижимости.

Необходимо быть осторожным при подписании соглашения о резервировании, лучше сначала проконсультироваться у независимого юриста. Часто эти соглашения, предоставленные агентствами по недвижимости, оказываются односторонними и иногда даже специально составлены так, чтобы покупатель не смог получить депозит.

Как только контракт о покупке подписан обеими сторонами, покупатель, как правило, должен передать остаток покупочной цены, которая будет храниться у третьей стороны. Затем покупатель может обратиться в офис регистрации недвижимости для того, чтобы начать оформление передачи права собственности. Для проведения всех четырех процедур по регистрации недвижимости в Чешской Республике требуется в среднем 122 дня. Тем не менее, в настоящее время все эти процедуры отнимают намного меньше времени, чем раньше.

Аренда недвижимости в Чехии

Чешский закон в большей степени защищает права арендодателя. Иностранцы, арендующие недвижимость, построенную после 1993 года, и новые арендаторы недвижимости, не находящейся в чьей-либо собственности, действуют в соответствии с условиями свободного рынка. Арендная плата в этом секторе устанавливается в свободном порядке и полностью зависит от договоренности, достигнутой между арендодателем и арендатором. Однако 90% населения все еще проживает в домах с фиксированным размером арендной платы, размер которой значительно ниже.

Существует два вида арендной платы: «фиксированная арендная плата», привязанная к стоимости квадратного метра и зависящая от масштаба города и категории квартиры (всего существует 4 таких категории), и «фактически регулируемая арендная плата», устанавливаемая в соответствии с общими ценами. Права арендодателей и арендаторов в Чешской Республике Разница между двумя категориями аренды, приведенными выше, может быть выражена иначе – свободный рынок дает возможность заключения арендных соглашений с фиксированным сроком действия, а регулируемый рынок – по большей части с неограниченным.

В условиях свободного рынка стороны могут договориться о любом сроке действия соглашения. Если срок действия контракта не оговаривается, данный контракт заключается на неопределенный период. Контракт должен заключаться в письменной форме. Арендатор может отказаться от контракта в любое время без объяснения причин, письменно уведомив об этом за три месяца. Арендодатель может расторгнуть контракт только в случае серьезных причин, например, если это жилье необходимо ему для проживания его собственной семьи. Чаще всего свободные арендные соглашения заключаются на короткие сроки.

Как только срок действия контракта подойдет к концу, арендатор должен освободить квартиру/дом. У него нет права на замену жилья. Уведомлять арендатора о выселении в данном случае не требуется. Тем не менее если жилец не освобождает помещение, а арендодатель не подает никакого заявления о выдворении жильца в 30-дневный срок, арендное соглашение продлевается на такой же срок, на который это соглашение было первоначально заключено. При этом если соглашение было заключено на срок более одного года, оно всегда продлевается на один год. Арендное соглашение, заключенное на более короткий срок, продлевается на такой же срок.

В случае смерти арендатора арендное соглашение аннулируется. Арендодатель имеет право расторгнуть соглашение, если в течение трех месяцев арендатор не выплачивает арендную плату. В случае заключения свободного соглашения, арендодатель может уведомить арендатора о расторжении контракта только при наличии уважительных причин, и в некоторых случаях, иногда даже при выселении жильца за неуплату аренды, в качестве компенсации должен предоставить жильцу альтернативное жилье. В таких случаях процесс по выселению может длиться в среднем до 3,5 лет. Срок гарантийного взноса не ограничен, но чаще всего он достаточно длительный.

Вопросы, связанные с арендой недвижимости, регулируются Гражданским кодексом. Вопросы регулируемой аренды относятся к Закону о ценах Министерства финансов.

Во времена коммунистического режима большинство жилых объектов принадлежало государству. В 1959 году появилось ведомственное и кооперативное жилье. После экономической реформы 1991 года вопросы недвижимости все еще оставались на втором плане. В Чешской Республике население не пользовалось «правом покупки» в крупных масштабах, скорее наоборот, множество недвижимых объектов было возвращено их прежним владельцам. В центральных районах Праги 75% всех жилых объектов было возвращено. В этой части города на недвижимость в целом установились высокие цены. В то же время муниципальные власти, захватившие большую часть государственного жилья, принялись потихоньку приватизировать это жилье.

До сих пор остается четкое разделение между «свободным» сектором недвижимости, построенной после 1993 года (туда же входит недвижимость, не находящаяся в чьей-либо собственности или сдаваемая внаем иностранным гражданам), и регулируемым сектором. Правительство постепенно сужает этот разрыв тем, что а) поднимает регулируемые цены на аренду; б) предоставляет компенсирующие субсидии на доход.

По материалам статьи "Чехия на мировом рынке недвижимости", Журнал «Портфельный инвестор», №10, 2008 год

экономические статьи

 + Банковские системы стран мира

 + История кризисов

 + Иностранная валюта

 – Мировой рынок недвижимости

 + Финансы и инвестиции

 + Мировая финансовая система

 + Инвестиционные фонды

 + Инструменты инвестиций

 + Деньги и их функции

 + Драгоценные металлы

 + Ценные бумаги

 + Венчурные инвестиции

 + Интересные материалы

графики

 + Показатели стран мира

 + Курсы валют

 + Фондовые индексы

 + Цены на биржевые товары

 + Цены на акции

статистика

полезные ссылки

 

экономические новости

21.02.2017 13:39 Министр экономики России ожидает незначительное ослабление национальной валюты в ближайшее время

18.02.2017 12:27 TechNavio: Топ-3 тенденций, которые определят глобальный рынок портативных акустических систем до 2021 года

30.12.2016 00:17 Экономика России может начать расти в 2017 году

23.12.2016 16:26 Прогноз: рост ВВП Китая замедлится до 6,5 процента в 2017 году

13.12.2016 00:25 Экономика России продемонстрирует рост в 1 квартале 2017 года, инфляция снижается

13.11.2016 17:16 Объем торговли между Россией и Китаем вырастет до $200 млрд

12.11.2016 16:55 Всемирный банк прогнозирует рост ВВП России на 1,5 процента в 2017 году

13.10.2016 19:23 CASS: ВВП Китая вырастет до 6,7% в 2016 году

08.10.2016 19:34 Мировая экономика показывает лишь незначительные признаки роста

02.09.2016 20:23 Китай ожидает, что экономика России вернется в «положительную зону» в 2017 году

24.08.2016 13:25 В России в августе может быть зафиксирован небольшой рост ВВП

16.08.2016 13:36 Во втором квартале ВВП России сокращался наименьшими темпами с 2014 года