О САЙТЕ КОНТАКТЫ КАТАЛОГ
новости статистика статьи архив

Рынок недвижимости Индии

Цены на недвижимость в Индии

финансовая столица Индии Мумбаи является одним из самых дорогих мест в мире. Цены на квартиры в Южном Мумбаи колеблются в пределах от 9000 до 10 200 долл. за кв. м, а такие заоблачные цены можно наблюдать только в нескольких самых крупных городах мира. В остальных городах Индии цены на недвижимость значительно ниже, чем в Мумбаи. В столице Индии Нью-Дели цены на вторичное жилье колеблются в пределах от 2000 до 3000 долл. за кв. м. В Бангалоре, индийской Силиконовой долине, стоимость квадратного метра жилья составляет от 950 до 2000 долл.

Рынок аренды недвижимости в Индии пока что ограничен социалистическими законами, защищающими права аренда торов. Хотя на смену этим законам посте пенно приходят новые законы, больше ориентированные на рынок, до полной реализации всех возможностей рынку аренды пока что далеко. В тех городах Индии, в которых существуют законы, ограничивающие размер арендных ставок, доходы от аренды ниже.

Размеры арендных ставок в Мумбаи так и остались на уровне 1947 года вследствие действия Закона об аренде штата Махараштра от 1999 года. Этот закон, продливший действие предыдущего бомбейского Закона о регулировании аренды от 1947 года, ориентирован на защиту интересов арендодателей в несколько большей степени, чем предыдущий закон, но все же он пока не в состоянии в полной мере защитить их права.

Как ни парадоксально, эти законы, регулирующие аренду, способствуют созданию дефицита жилья, в результате чего цены на недвижимость неуклонно растут.

Цены на аренду жилья в Мумбаи весьма высоки и составляют от 8000 до 10 000 долл. в месяц. В то же время доходы от сдачи жилья в аренду достаточно низкие и составляют от 3 до 4,7%. Сдача в аренду более новых и небольших по площади объектов недвижимости, расположенных в Нью-Дели, в среднем приносит доход в размере до 8,4% в год. Но в целом доходы в Дели колеблются в пределах от низких до средних, то есть от 4 до 5,8%. В Бангалоре рынок аренды не движимости контролируется довольно слабо, и поэтому доходы там несколько выше, чем в остальных городах, и составляют от 7 до 10% в год.

Покупка недвижимости в Индии

Иностранец, не являющийся выходцем из Индии и живущий за её пределами, не имеет права на приобретение какого либо недвижимого имущества в Индии. Закон запрещает иностранным гражданам владеть недвижимостью в Индии, за исключением тех случаев, когда они в соответствии с положениями законов о проживании проводят в Индии 183 дня финансового года (срок действия туристической визы составляет 180 дней). Также противозаконным является приобретение недвижимости лицом, приехавшим в страну по туристической визе. Более того, недвижимость не может быть куплена лицом, имеющим право на её приобретение, совместно с лицом, не имеющим такого права. Это значит, что индиец, не являющийся гражданином Индии, или иностранный гражданин индийского происхождения не могут приобрести не движимость совместно с иностранцем.

Бизнес структуры также не могут помочь обойти эту проблему. Тем не менее иностранцу, проживающему в Индии, не требуется разрешение Резервного банка Индии на покупку какого-либо недвижимого имущества на её территории, потому что если он проживает в стране, то обладает такими же правами, как и любой другой житель. Однако эти правила не распространяются на граждан Пакистана, Бангладеш, Шри-Ланки, Афганистана, Китая, Ирана, Непала и Бутана.

Правила, касающиеся аренды недвижимости, тоже весьма разнообразны. «Неправомочные лица» (например, иностранные граждане неиндийского происхождения, а также граждане отдельных государств, перечисленных выше) могут арендовать жилую недвижимость (не для коммерческих целей) на срок, не превышающий пять лет, без получения разрешения от Резервного банка Индии. Однако большое количество недвижимости было «продано» иностранцам на пять лет, в особенности в Гоа, где цены на недвижимость низкие, а девелоперы – весьма преуспевающие. Эти покупатели не смогут оформить владение собственностью, пока не полу чат гражданство, которое большинство из них намеревается со временем получить. Но их ждет разочарование – похоже, что новые визовые правила все чаще запрещают иностранцам находиться в Индии более 180 дней непрерывно.

Уже было множество случаев, когда люди давали взятки, чтобы обойти закон. В настоящее время премьер-министр Гоа Пратапсингх Раоджи Рэйн проводит первоначальное расследование по ряду дел, касающихся сделок с недвижимостью. Самая большая неприятность, которая может случиться с правонарушителями, это конфискация их частной собственности, в соответствии с Законом об управлении иностранной валютой от 1999 года. В соответствии с законами FERA/FEMA, иностранная компания, основавшая свой филиал или какое-то другое предприятие в Индии, может приобрести там и недвижимость. И хотя такие действия должны в обязательном порядке сопровождаться формулировкой «это необходимо для бизнеса, или это является непременной дополнительной мерой», все больше людей используют эту схему как лазейку для получения жилой недвижимости с целью проживания в ней или сдачи её в аренду.

Индийцы, не проживающие в Индии, будь то индийские граждане или иностранцы индийского происхождения, не нуждаются в получении разрешения от Резервного банка Индии на приобретение недвижимости, в случае если продавец является гражданином Индии. Иностранным гражданином индийского происхождения в соответствии с За коном индийского Правительства от 1935 года считается «любой человек, который родился в Индии, или у которого в Индии родились родители или кто-то из бабушек и дедушек», а также тот, у кого в любой период времени имелся индийский паспорт. Не существует никаких ограничений, касающихся площади или количества по купаемых объектов недвижимости.

При покупке недвижимости покупателю рекомендуется найти поверенного по недвижимости, который будет защищать права покупателя во время совершения сделки. Как только будет выбран объект недвижимости и покупатель договорится с продавцом о цене, поверенный составляет соглашение о продаже. Подписав соглашение, покупатель, как правило, выплачивает депозит в размере от 10 до 20% от покупочной стоимости. Затем юрист проверяет благонадежность финансового состояния недвижимости, и покупатель получает от продавца документы на право собственности. Этот документ необходимо проверить на наличие закладных.

Перед подписанием документа по передаче собственности на нем необходимо по ставить печать в Бюро по государственным пошлинам. После этого можно урегулировать вопросы по оставшимся выплатам, а затем сделка регистрируется в Регистрационном бюро по передаче прав на имущество и платится государственная пошлина. Размер государственной пошлины зависит от того, где расположена конкретная недвижимость. Размер регистрационного сбора в Регистрационном бюро по передаче прав на имущество обычно составляет 1% от стоимости недвижимости. Однако в разных регионах размер этого сбора может варьироваться. Весь процесс регистрации собственности состоит из шести процедур и может занять порядка 67 дней.

Аренда недвижимости в Индии

В Индии существует два типа арендных соглашений: арендное соглашение, которое составляется в соответствии с законами, регулирующими вопросы аренды, и арендно-лицензионное соглашение, которое не регулируется этими законами. Арендное соглашение подчиняется ограничительным законам, регулирующим вопросы аренды. Размер взимаемой арендной платы основывается на рас четах, произведенных органами местной исполнительной власти, законодательной или судебной государственной структурой. В Дели максимальный размер годовой арендной платы составляет 10% от стоимости здания и рыночной цены на землю, но цена на дом, так же как и цена на землю, основаны на исторически установленной, а не на реальной рыночной стоимости. Таким образом, чем старее объект недвижимости, тем меньше размер аренд ной платы.

Стоимость аренды может быть увеличена только на ту сумму, которую арендодатель потратил на улучшение жилищных условий. Арендное соглашение подразумевает передачу права владения собственностью арендатору на неопределенный период времени, что грозит стать довольно серьезной проблемой, так как может спровоцировать арендатора потребовать предоставления ему этой недвижимости в собственность для постоянного проживания. Во многих случаях арендаторы отказывались выселяться. А для того чтобы ре шить эти дела в суде, может потребоваться 10–20 лет.

Большинство арендодателей предпочитают заключать арендно-лицензионное соглашение. Такое соглашение дает арендатору право занимать недвижимость только на срок, равный 11 месяцам с возможностью периодического продления контракта. Из-за того, что законы, регулирующие вопросы аренды (которые в большей мере защищают права аренда торов), применяются только к арендным соглашениям сроком действия не менее 12 месяцев, заключение договора сроком на 11 месяцев предоставляет больше преимуществ. Чтобы избежать сложностей и путаницы, а также по причине того, что арендодатели предпочитают заключать такие соглашения, мы рассмотрим только арендно-лицензионные соглашения.

До того как заселиться, арендаторы обычно платят гарантийный депозит в размере, равном арендной плате за три месяца. Как правило, эта сумма им возвращается, когда истекает срок соглашения, если за это время не возникло никаких нарушений финансовых обязательств. Депозит должен быть возвращен в течение месяца после окончания срока арендного соглашения или в течение срока, оговоренного в контракте. Обычно согласно условиям соглашения, пока не будет возвращен депозит, с арендатора взыскиваются проценты с депозитной суммы из расчета суточной ставки. Довольно распространенной практикой являются оплата за шесть месяцев вперед и полностью выплаченная сумма аренды за 11 месяцев.

Права арендодателей и арендаторов в Индии, особенно в отношении сроков действия контрактов и выселения. Так как арендно-лицензионные соглашения заключаются для того, чтобы избежать ограничений, наложенных законодательством, все условия аренды определяются согласованностью, достигнутой арендодателем и арендатором. Помимо наличия самого главного условия, заключающегося в том, что срок действия соглашения не превышает 11 месяцев, существует еще ряд условий, которые обязательно фиксируются в контракте. По условиям типовых контрактов, в случае преждевременного прекращения действия контракта одной из сторон, эта сторона обязана уведомить о своем решении за три месяца. Как правило, соглашение запрещает субаренду.

Для того чтобы арендаторы не оставались на снимаемой ими жилплощади дольше оговоренного срока, специалисты по недвижимости рекомендуют включить в договор пункт, который обяжет арендаторов платить сумму в четыре раза больше первоначальной, в случае если они по истечению срока действия контракта не освободят помещение.

Налогообложение при владении недвижимостью в Индии

Подоходный налог. С лиц, не являющихся гражданами страны и получающих доход от сдачи недвижимости в аренду, взимается налог по прогрессивной ставке. В случае совместного владения собственностью с каждого собственника взимается отдельный налог. Размер налогооблагаемого дохода рас считывается исходя из реальной стоимости аренды недвижимости или из размера стоимости аренды, установленной государством, в зависимости от того, которая из этих сумм выше. За ремонтные работы и затраты на сбор страховых взносов полагаются стандартные налоговые льготы в размере 30%.

Помимо этого полностью вычитаются процентные выплаты по займам, взятым для целей строительства, приобретения и ремонта недвижимости. Налог на образование (сбор на нужды общеобразовательных учреждений) С общего дохода взимается налоговый сбор на нужды общеобразовательных учреждений в размере 2%.Налог на личное имущество Если налогооблагаемая сумма чистых активов превышает 1,5 млн. индийских рупий (32 307 долл.), размер налога на личное имущество составляет 1% от стоимости чистых активов.

Чистые активы рассчитываются путем вычитания задолженностей, связанных с имуществом, из его совокупной стоимости. Оценка стоимости личного имущества находится в компетенции чиновников, занимающихся подоходными налогами. Также разрешается производить самостоятельную оценку стоимости имущества, но в случае обнаружения каких либо несоответствий вам придется выплачивать проценты и штрафы.

Налог на имущество. В Индии нет единой системы налога на имущество. Разные системы налогообложения существуют не только в разных штатах, но даже и в разных муниципалитетах в пределах одного штата. В отношении аренды недвижимости с суммы раз мера годовой аренды взимается налог на имущество.

Налог на прирост капитала. Доход, полученный от продажи собственности, облагается налогом на при рост капитала. При определении размера суммы приобретенного капитала, подлежащего налогообложению, закон различает два вида прироста капитала: краткосрочный (когда недвижимость находилась в собственности менее трех лет) и долгосрочный (в случае если недвижимость находилась в собственности более трех лет). Краткосрочный прирост капитала приравнивается к обычному доходу и облагается налогом по стандартной прогрессивной ставке.

Долгосрочный прирост капитала облагается налогом в размере твердой ставки 20% и дополнительным налогом в размере 2%, что в итоге дает фактическую налоговую ставку в 20,4%. Размер налогооблагаемого прироста капитала определяется путем вычитания покупочной цены недвижимости или её предполагаемой рыночной стоимости, а также затрат на улучшение жилищных условий и издержек, связанных с пере дачей имущества, из продажной цены. По отношению к долгосрочному приросту капитала действуют вычеты с поправкой на инфляцию, в соответствии с изменениями индекса инфляции цен в период владения недвижимостью.

Для освобождения от уплаты налога на прирост капитала гражданам Индии, проживающим за пределами страны, дается шесть месяцев на реинвестирование полученных от продажи недвижимости финансовых средств в другую жилую не движимость, хотя обычно это правило действует в течение двух лет после совершения сделки или же в течение года перед сделкой. Индийцы, проживающие за пределами Индии, могут переводить денежные средства в свою страну только по прошествии трех лет с момента приобретения недвижимости и только в том случае, если данная собственность была куплена в иностранной валюте. Кроме того, разрешается приобрести максимум два объекта недвижимости. Но если недвижимость была куплена за индийские рупии, эти деньги не разрешается переводить за пределы страны.

Наследование и дарение недвижимости в Индии

В Индии отсутствует единая законодательная система в отношении наследования Конституция Индии предоставляет свободу совести (то есть свобода вероисповедания является неотъемлемым правом индийских граждан). Семейный кодекс всегда являлся частью свода религиозных законов. А это означает, что в Индии не существует унифицированного гражданского законодательного кодекса, но при этом в Конституции Индии имеются такие понятия, как директивные нормы государственной политики. Так как законы, связанные с супружеством и наследованием, являются наиболее сложными в религиозном законодательстве, все, что связано с вопросами наследования в Индии, очень запутано.

Основные законы, касающиеся вопросов, связанных с передачей и получением наследства иностранными гражданами в Индии следующие: Закон об иностранных гражданах (дающий право государственным структурам отдавать распоряжения по ограничению или лишению прав в отношении иностранных граждан) и Закон об управлении иностранной валютой (приобретение и передача не движимой собственности в Индии).

В Индии различные религиозные группы подчиняются разным законам. У индусов имеется свой свод законов (индусский закон о наследовании), а также ряд некодифицированных законов; мусульмане имеют свой закон о наследовании (исламский закон о наследовании); парсы, как и христиане, и другие религиозные группы, подчиняются индийскому закону о наследовании (например, супруги, исповедующие разные религии и заключившие брак в соответствии с индийским брачным законодательством).

Выбор применяемого закона о наследовании зависит от персонального права покойного. В Индии вопросы наследования решаются в соответствии с персональным правом покойного. Это право может представлять собой закон, относящийся к религии покойного, или кодифицированный закон страны, гражданином которой являлся покойный на момент своей смерти. Если иностранный гражданин получает наследство от гражданина Индии, то при меняется закон соответствующей индийской религиозной группы, к которой принадлежал покойный.

Если покойный являлся гражданином другой страны, тогда применяется персональный закон его религиозной группы или закон страны его гражданства. В случаях, когда закон страны, гражданином которой являлся покойный на момент смерти, обязывает рассматривать вопросы наследования в соответствии с индийским законодательством (т. е. когда недвижимость находится в Индии), тогда применяется закон, регулирующий вопросы наследования в Индии.

Все дела, связанные с наследованием, рассматриваются окружным гражданским судом. Вопросы, связанные с наследованием, рассматриваются в гражданском суде той юрисдикции (при участии окружного судьи), на территории которой расположена недвижимость, или там, где проживал покойный незадолго до смерти либо до своего отъезда из Индии. Разрешение спорных вопросов, касающихся порядка наследования, может длиться столько же, сколько и любое другое гражданское дело, и в каждом конкретном случае отличаться от других дел такого же плана, в зависимости от сложности предъявляемых требований, различной интерпретации закона и количества поданных апелляций. Первоначальное судебное разбирательство может продолжаться от 4 до 7 лет, а на каждую апелляцию требуется еще 2–3 года. В исключительных случаях судебные разбирательства, касающиеся наследования в Индии, могут тянуться более 20 лет.

Ограничения на приобретение и передачу недвижимости в Индии

На приобретение и передачу собственности в Индии существуют ограничения. Иностранец, проживающий за пределами Индии и желающий приобрести недвижимость в разрешенной зоне (например, на морском курорте Гоа, который по большей мере предназначен для этих целей), нуждается в получении предварительного одобрения Резервного банка Индии. Иностранцы, не являющиеся лицами индийского происхождения, которые приобрели недвижимость в Индии, получив на это специальное одобрение RBI, не могут передать эту недвижимость без предварительного разрешения RBI. Никто из лиц, проживающих за пределами Индии, не может передавать недвижимую собственность, находящуюся в Индии, за исключением особых случаев, когда это может быть разрешено в соответствии с законодательством. В особых случаях RBI может дать разрешение на такую сделку.

Ни иностранный гражданин, ни любой другой человек, проживающий за пределами Индии, не имеет права на приобретение сельскохозяйственного участка земли. Власти каждого из штатов могут ввести дополнительные ограничения. Например, нельзя приобрести землю в штате Джамму и Кашмир, в северо-восточных штатах, за исключением особых случаев, оговоренных законодательством данного штата.

По материалам статьи "Индия на мировом рынке недвижимости", Журнал «Портфельный инвестор», №12, 2008 год

экономические статьи

 + Банковские системы стран мира

 + История кризисов

 + Иностранная валюта

 – Мировой рынок недвижимости

 + Финансы и инвестиции

 + Мировая финансовая система

 + Инвестиционные фонды

 + Инструменты инвестиций

 + Деньги и их функции

 + Драгоценные металлы

 + Ценные бумаги

 + Венчурные инвестиции

 + Интересные материалы

графики

 + Показатели стран мира

 + Курсы валют

 + Фондовые индексы

 + Цены на биржевые товары

 + Цены на акции

статистика

полезные ссылки

 

экономические новости

20.06.2017 00:44 Возвращение к «скуке»? Рубль спокоен, несмотря на опасения, связанные с нефтью и санкциями

11.06.2017 15:08 Инфляция в России продолжит оставаться низкой в 2017 году

28.05.2017 23:24 Россия переживает экономический подъем

17.04.2017 14:48 Инфляция в России стремится замедлиться ниже целевых значений

24.03.2017 21:07 Объем торговли между Россией и Японией упал почти на 25% в 2016 году

15.03.2017 15:08 Глобальные темпы роста ускорятся, но риски сохраняются

22.02.2017 21:23 Догонит ли Россия Европу за 33 года?

21.02.2017 13:39 Министр экономики России ожидает незначительное ослабление национальной валюты в ближайшее время

18.02.2017 12:27 TechNavio: Топ-3 тенденций, которые определят глобальный рынок портативных акустических систем до 2021 года

30.12.2016 00:17 Экономика России может начать расти в 2017 году

23.12.2016 16:26 Прогноз: рост ВВП Китая замедлится до 6,5 процента в 2017 году

13.12.2016 00:25 Экономика России продемонстрирует рост в 1 квартале 2017 года, инфляция снижается