Рынок недвижимости Соединенных Штатов Америки (США)
В последние годы приобретение недвижимости в США становится одним из наиболее выгодных способов вложения денег. Во многом это связано с общим подорожанием жизни. Разговоры о развитии рынка жилья и его последующего удешевления оправдывают себя лишь на половину. Дома действительно строят, но вот цена на квадратные метры идет не в сторону уменьшения, а в совершенно другом противоположном направлении. Происходит это не только в России, но и за рубежом. За границей также существует свой рынок жилья, и лица, которые зарабатывают на его покупке и продаже, а также на росте цен на недвижимость.
Среди множества вариантов вложения инвестиций в жилье наиболее выгодным и финансово привлекательным считается покупка недвижимости в США. Это объясняется рядом причин. Во-первых, недвижимость США по сравнению, например, с европейской выглядит наиболее привлекательно с финансовом отношении. Жилья здесь много, места для его строительства тоже. В Европе, тем более в небольших странах, напротив, - каждый квадратный метр на счету. Это при том, что заокеанское качество ничуть не хуже, а зачастую даже лучше европейского.
Стоит также отметить, что после ипотечного кризиса 2007-2008 годов, цены на недвижимость в США упали, что является дополнительным плюсом. В годы стабильного экономического роста, только в Калифорнии ежегодный рост цен на недвижимость составлял 10-15%. Причем, это минимум, а ведь здесь происходили и резкие ценовые скачки - до 30% в год. Такая ситуация была характерна и для всей Америки, и вероятнее всего повторится вновь, после выхода экономики США из рецессии. Как известно, покупка недвижимости в США открывает для ее владельца огромные перспективы. Кроме самого прямого - жить в ней - на американской недвижимости можно отлично заработать. Есть немало способов получить с нее прибыль: сдача в аренду, ремонт дома с последующей его продажей. Можно совместить приятное с полезным - купить дом или квартиру и, проживая в ней, постепенно заниматься ремонтом. Общий рост цен на жилье и производимый ремонт обеспечат значительное увеличение цены вашей недвижимости. Стоит упомянуть и еще об одной очевидном плюсе покупки недвижимости в США. Штаты - одна из самых богатых стран мира, это молодое и стабильно развивающееся государство, структура которого продумана и исключает различные риски.
Типы недвижимости в США
Существует несколько типов недвижимости в США. Наиболее известны из них следующие:
1. SINGLE FAMILY HOME. Дом или так называемый Single Family Home – дом для одной семьи. После приобретения дома новый владелец как правило выбирает один из трех вариантов:
- Купить, отремонтировать, переделать (fix up), увеличив таким образом стоимость дома и после этого продать
- Купить и сдавать в аренду
- Купить и жить в доме, постепенно переделывая, поднимая таким образом цену и впоследствии продать
Владелец дома имеет большое количество вариантов получения дохода со своего объекта инвестиции. Владение недвижимостью в США дает широкий простор для различных инвестиционных стратегии, не говоря уже о том, что можно купить недвижимость и просто жить в ней.
2. CONDO. Condo - это квартира, наиболее ликвидный и перспективный вид инвестиций. Владелец Condo имеет те же права и обязанности относительно своей квартиры, что и владелец Single Family Home. Кондо может быть приобретено как для собственного проживания, так и для последующей сдачи в аренду или перепродажи. Condo так же может быть приобретено с помощью финансирования (получения кредита). Преимущество Condo состоит в том, что для его приобретения может требоваться относительно небольшая (для рынка недвижимости США ) сумма - от $80,000. При получении 70% кредита, первоначальная 30% выплата (down payment). В случае с $80,000 кондо составит $24,000. То есть первоначальные вложения относительно не велики. При этом цены на Condo обычно полностью отражают динамику цен на недвижимость в целом.
Таким образом, отдача на вложенный капитал может быть очень существенной. При этом верхний предел цен на Condo в Лос Анжелесе не ограничен. Роскошные пентхаусы в районе Wilsher Corridor стоят в районе $9,000,000, а стоимость обычных Condo в таких домах начинается с $600,000 - $700,000. То есть рынок Condo дает огромные возможности выбора - дома, района, соседей, этажа, цены.
Несмотря на то, что подавляющее большинство домов в Лос-Анжелесе двух/трех/четырех этажные, в городе есть много роскошных высотных домов, из окон которых открывается панорама океана, гор и города. Жизнь в собственной квартире, а не в доме имеет то очевидное преимущество, что ваши заботы распространяются только на пределы Вашей квартиры. Такие мелочи как уборка мусора, содержание в определенном состояний территории, прилегающей к дому, охрана дома, чиста бассейна и джакузи, работы по поддержанию дома перестают быть Вашей ежедневной заботой, а разделяются между всеми жильцами дома и решаются централизованно.
Влияние ипотечного кризиса на рынок недвижимости США
В 2007 году закончилась эпоха «мыльного пузыря», и рынок, пожиная последствия покупательской горячки, вошел в фазу кризиса. Старт этому кризису был дан летом 2007 года, и начался он коллапсом одного из старейших американских инвестиционных банков – Bears Stearns. Чтобы как-то спасти ситуацию, Федеральная Резервная Система (Центральный Банк США) была вынуждена гарантировать вкладчикам выплаты по кредитным обязательствам этого банка. Одновременно с падением этой компании, следуя эффекту домино, кредитный рынок США и одна из его основополагающих частей – ипотечное кредитование – стал рушиться, как карточный домик. Из-за высоких процентных ставок, выданных под так называемые «плавающие проценты», все большее количество домовладельцев стали ощущать сложности с выплатой ипотечных кредитов и выставлять свои дома на продажу. Предложение стало превышать спрос, и хозяева недвижимости, не имея возможности избавиться от нее на открытом рынке, стали вынужденно оставлять свои дома заемщику, инициируя тем самым процедуру, называемую в США foreclosure.
Интересно проследить, в каких городах США цены на недвижимость упали в большей степени. «Городами-победителями», попавшими в первую десятку, стали Лас-Вегас, Невада, Майями, Флорида, Детройт, Мичиган, Феникс, Аризона, далее пять городов «золотого» штата Калифорния – Риверсайд, Сан-Диего, Сакраменто, Анахайм и Лос-Анджелес, – а также флоридский Нэйпел. Цены на дома в этих мегаполисах продолжили падать в 2008 году, и потеря их стоимости составила от 14 до 20%. Что же явилось причинами этого кризиса? Прежде всего, цены на недвижимость в вышеперечисленных городах в последние годы росли в основном не за счет увеличения доходов и роста населения этих городов, а благодаря преобладающим спекулятивным тенденциям на рынке недвижимости в этих регионах. В Детройте, столице автомобильной индустрии США, причиной падения цен стало заметное сокращение населения этого города из-за увольнений на американских автогигантах General Motors, Ford и Chrysler.
Однако не везде рост цен был вызван спекулятивными тенденциями. К примеру, в Атланте цены на недвижимость росли за счет существенного увеличения населения этого мегаполиса. Начиная с юбилейной сотой Олимпиады в Атланте в 1996 году, рынок недвижимости в этом городе начал развиваться более быстрыми темпами. Имея у себя в активе крупнейший в мире аэропорт, разветвленную сеть высококачественных автомобильных дорог, новейшую систему телекоммуникаций, мягкий теплый климат, огромное количество свободных земель для развития, высокий уровень жизни и недорогое жилье, Атланта последнее десятилетие добавляла в среднем около 150 тыс. человек ежегодно. Такими темпами не рос ни один город в США за это время. Тем не менее, финансовые махинации на ипотечном рынке заставили и рынок недвижимости Атланты почувствовать ощутимое падение цен. Атланта возглавляет города США по количеству foreclosures, то есть домов, перешедших в собственность банков и продаваемых на рынке значительно ниже их рыночной стоимости (от 20 до 40%).
В связи с кризисом на кредитном рынке США и ужесточением условий выдачи ипотечных кредитов под любую недвижимость, коммерческая недвижимость также оказалась под воздействием финансового кризиса, падения цен и процедур foreclosures. В США существует различный порядок продажи жилой и коммерческой недвижимости. Если жилая недвижимость продается в основном через единые региональные риэлтерские базы данных, то коммерческая недвижимость представлена в таких базах лишь фрагментарно. Многие объекты коммерческой недвижимости даже не попадают в какие-либо риэлтерские сети, а продаются риэлтерскими фирмами напрямую инвестиционным фондам или частным инвесторам. Таким образом, наличие доступа к подобной информации – краеугольный камень успеха риэлтерской фирмы, специализирующейся на операциях с коммерческой недвижимостью. В настоящее время самые горячие сделки в этой сфере связаны с банковской коммерческой недвижимостью (commercial foreclosures). В США существует определенный порядок продажи подобной недвижимости. Данный тип недвижимости продается не напрямую самими банками, в чьей собственности оказалась недвижимость, изъятая у владельца вследствие его неплатежеспособности, а через специально назначенных представителей (special servicers – те же банки), которые специализируются на продаже подобной собственности.
Иностранным инвесторам не следует также забывать и о том, что недвижимость в США будет приобретаться за значительно ослабевший в последнее время американский доллар. И хотя слабый американский доллар выгоден экономике США для конкуренции на мировом рынке, отрицательные последствия этого явления начинают преобладать над его плюсами. Дешевый доллар начинает оказывать все большее негативное влияние на экономику США. Усиление инфляции, отток капитала, рост цен на энергоносители – вот цена слабой американской валюты на мировом рынке. Все это хорошо понимают на берегах Потомака, и, как предсказывают многие экономисты, усиление доллара не за горами.
Не стоит также преувеличивать сложности американской экономики. США уже ни один раз доказывали, что они в состоянии «держать удар». И рецессия – это неприятный, но необходимый и нормальный этап экономического развития в любой стране со свободной экономикой.
Как доказательство привлекательности инвестиций в недвижимость США – иностранные инвесторы напрямую и через инвестиционные фонды начали активно скупают американскую недвижимость, стремясь заработать как на покупке недооцененной собственности, так и на неизбежном усилении американской валюты в скором будущем. Согласно данным Национальной Ассоциации Риэлтеров США, около 30% покупок иностранцами недвижимости совершаются за наличные деньги, что в условиях кризиса ликвидности в США позволяет заключать сделки с американскими банками на еще более выгодных условиях. Итак, пришла ли пора скупать Америку? Вопрос риторический. Чтобы ответить на него, нужно посмотреть предложения американских банков, желающих избавиться от закладной собственности. Зачастую банки готовы расстаться с любой недвижимостью за полцены от ее рыночной стоимости. Остается только сделать правильный выбор.
При этом необходимо отметить, что многие аналитики оптимистично смотрят на будущее рынка недвижимости США, который весной 2009 года уже стал проявлять первые признаки восстановления. Мнение оптимистов-аналитиков состоит в том, что покупатели проверяют рынок и выжидают более благоприятного момента для покупки, то есть на рынке есть спрос, просто отложенный. Аналитики-пессимисты хотя и выражают беспокойство, что текущая ситуация может сохранится достаточно продолжительное время, все же говорят о восстановлении былых позиций рынка недвижимости США в течение 2-3 лет.