О САЙТЕ КОНТАКТЫ КАТАЛОГ
новости статистика статьи архив

Рынок недвижимости Португалии

Португалия располагается на юго-западе Европы, в западной части Пиренейского полуострова. Северная часть страны занята невысокими горами Серра-да-Эштрела (высота до 1991 м.), южная и центральная части – Португальская низменность, холмы и низкогорья. Азорские острова (Ilhas dos Acores, Острова ястребов) представляют собой небольшой (площадь около 2,3 тыс. кв. км) архипелаг в Атлантическом океане в 1460 км от берегов Европы и в 3750 км от Северной Америки. Этот автономный регион Португалии включает 9 крупных островов и множество мелких островков и рифов, объединенных в три группы: восточную (Сан-Мигел, Cанта-Мария и острова Формигаш), центральную (Фаял, Пику, Сан-Жоржи, Терсейра и Грасьоза) и западную (Флореш и Корву). Архипелаг имеет вулканическое происхождение, поэтому рельеф на всех островах гористый, изобилует конусами потухших вулканов, старыми лавовыми полями и кратерными озерами. Нередки и землетрясения. Высшая точка – гора Пику (2351 м) расположена на одноименном острове. Атлантика определяет климат во всей Португалии.

Благодаря холодному Канаскому течению температура здесь ниже, чем в тех же широтах средиземноморья, здесь погода более капризная, выпадает больше осадков. Почти на всем побережье Португалии температура воды в течение всего года держится на уровне 18 градусов. Исключение составляет южный берег – провинция Алгарве, где температура воды летом в среднем выше на пять градусов.

С точки зрения экономического роста Португалия занимает самое последнее место среди европейских стран. Развитие экономики Португалии (население 10,5 млн. человек) до сих пор продолжает оставаться весьма слабым. Ежегодный рост ВВП незначителен и составляет порядка 1,1–1,3% в год. Самый низкий показатель – 0,8%, хотя зафиксирован он в период с 2001-го по 2005 год (стал самым низким уровнем роста во всей Европе). Размер ВВП на душу населения в Португалии в 2007 году составил 20029 долл. США, оставив тем самым Португалию позади таких стран, как Чешская Республика, Греция, Мальта и Словения. В то время как вступление некоторых стран в ЕС послужило им началом периода экономической экспансии, Португалии не удалось воспользоваться всеми преимуществами открывшихся возможностей, обретенных благодаря членству в ЕС, а укрепление евро по отношению к основным валютам ухудшило конкурентоспособность страны.

Экономика Португалии опирается на такие виды традиционной промышленности, как текстильная, производство одежды, обуви, пробковых и деревянных изделий, а также напитков (вино). Раньше относительное преимущество Португалии заключалось в наличии дешевого труда, но сейчас ей грозит огромная конкуренция в этой области со стороны стран Центральной Европы и Азии.

Бум, связанный с ростом цен на недвижимость, который захлестнул европейские и другие развитые страны в период с 1995 по 2006 год, не затронул Португалию. С 2001 по 2006 год средняя стоимость недвижимости в Испании выросла на 100%, а в Португалии этот рост составил 17%.

После роста цен в период с 2002 по 2004 год цены на жилую недвижимость в Португалии перестали расти, а позже, в 2007-м, и вообще стали падать. По данным португальского Instituto Nacional de Estatistica (INE), средняя стоимость одного квадратного метра жилого помещения в Португалии (в целом) упала в период с июня 2006 года по январь 2008-го с 1 243 евро за кв. м до 1 220 евро за кв. м. Средние цены в Лиссабоне оставались неизменными в 2007 году, что явилось худшим показателем, чем в предыдущие два года (1,3%-ный рост в 2006-м, 1%-ный рост в 2005-м и 1,86%-ный упадок в 2004 г.). В Альгарве цены на недвижимость в последние годы росли быстрее, чем в остальных регионах Португалии. Но в 2007 году ситуация стала меняться, и они выросли всего лишь на 0,13% после 6%-ного роста цен в 2006 году. Средние цены на жилую недвижимость упали в Алентейо (-2,9%), Сентро (-4,34%), Нортэ (-1,249%) и в Большом Лиссабоне (-0,79%). Португальский, или, как его еще называют, «другой рынок» в Альгарве пользуется популярностью среди британских и скандинавских пенсионеров. Цены на недвижимость в Альгарве являются одними из самых высоких в Португалии. По данным исследований Global Property Guide, стоимость первичной недвижимости в Альгарве колеблется от 3400 до 4000 евро за кв. м, что превышает стоимость недвижимости в центральных столичных районах Лиссабона, где цены колеблются в пределах от 2500 до 3100 евро за кв. м.

Аренда недвижимости в Португалии

Несмотря на наличие избыточного предложения, в Португалии наблюдается существенно ограниченный спрос на аренду недвижимости, причиной которого является жесткое жилищное законодательство и высокие цены на аренду. В результате молодые люди вынуждены либо жить с родителями, либо вносить непомерно большие взносы за съемное жилье, либо покупать собственную квартиру. Неустойчивый рынок частной аренды располагал 39% жилого ассортимента в 1981 году, а к 2001-му году сократился до 21%. С другой стороны, стоимость аренды выросла с 57% в 1981 году до 76% в 2001-м, в то время как сектор общественной аренды остался в пределах 3-4%. Многие городские квартиры находятся в ужасном состоянии, так как владельцы этих квартир ни разу их не ремонтировали. Однако в июне 2006 года был принят Новый закон о городской аренде (Novo Regime de Arrendamento Urbano – NRAU), ставший предметом бурных общественных дебатов.

Новые условия аренды стали такими:

Как правило, повышение арендной платы производится по истечении пяти лет действия соглашения, хотя в некоторых, особых случаях это может случиться и через два года, а может и через 10 лет. Максимальное повышение арендной платы за месяц в первый год действия договора может составить 50 евро, в период со второго по четвертый год (а также на девятом году) повышение может составить 75 евро. По окончании такого периода, то есть после 5-го или 10-го года, эти повышения уже не ограничиваются.

Одним из самых спорных моментов в новом законе является положение о необходимости проведения ремонта в сдаваемых помещениях. Арендатор вправе потребовать у арендодателя ремонта жилья. В случае отказа у арендатора появляется возможность выкупить это жилье по цене, назначенной этому жилью в соответствии с законодательством IMI (в этом случае арендатору придется самому производить ремонтные работы, а иначе объект недвижимости будет возвращен его предыдущему владельцу).

Тем не менее, быть в настоящее время владельцем недвижимости и сдавать её в аренду в Португалии довольно выгодно, то есть это привлекательный бизнес, даже несмотря на то, что закон ориентирован исключительно на защиту прав арендаторов. Однако надо иметь в виду, что соблюдение всех статей нового закона станет довольно серьезным испытанием. Процесс получения лицензии на аренду недвижимости является довольно сложным, дорогостоящим и длительным. Стоимость получения такой лицензии составляет 1200 евро и выше, а по времени этот процесс может занять несколько месяцев.

Стоимость аренды может быть согласована между сторонами в свободном порядке, за исключением случаев, связанных с дешевым жильем («условная аренда» и «поддерживаемая аренда»). Пересмотр условий аренды также может быть согласован в свободной форме (даже если это происходит ежегодно), и при условии грамотно составленного договора можно достичь соглашения о повышении арендной платы с учетом размера прожиточного минимума и тому подобного (хотя в некоторых видах арендных соглашений, касающихся нежилой собственности, такая свобода действий возможна только в случае наличия первоначального пятилетнего срока действия арендного соглашения). В случае отсутствия какого-либо особого соглашения условия аренды могут пересматриваться арендодателем ежегодно, но в соответствии с законодательством.

Стороны могут прийти к соглашению о внесении предоплаты в размере месячной арендной платы (соглашение об этом должно быть составлено в письменной форме). Когда начнет действовать NRAU, стороны смогут договариваться о предоплате в размере арендной платы за три месяца. Арендная плата выплачивается 1-го числа каждого месяца, если стороны не договорились иначе. И в настоящее время, и в будущем разрешается вносить гарантийные взносы.

Права арендодателя и арендатора, в том числе в отношении сроков действия контракта и выселения: В этом вопросе различия между ныне действующим законодательством (RAU) и законодательством, которое скоро должно вступить в силу (NRAU), вызывают некоторые сложности: RAU.

Арендные соглашения с неограниченным сроком действия существуют в «едином режиме». Арендные соглашения с фиксированным сроком действия разрешены в случае, если первоначальный согласованный срок действия составляет как минимум пять лет, а максимальный – 30 лет. Для соглашений об аренде жилых помещений применяется автоматическое продление срока действия на три года.

Арендодатель имеет право расторгнуть арендное соглашение только по нескольким причинам, а именно:

Для выселения требуется подать в судебную инстанцию соответствующий запрос на выселение (Acзгo de Despejo).

Покупка недвижимости в Португалии

Никаких ограничений на приобретение недвижимости в собственность иностранными гражданами нет. Процесс покупки недвижимости в Португалии достаточно прост. Как только покупатель находит для себя подходящий вариант, он сразу же нанимает юристов, которые будут вести все дела и оказывать юридическую помощь в процессе сделки.

Задача юриста обычно заключается в том, чтобы составлять контракты и проводить процесс инспектирования права собственности на недвижимость с тем, чтобы быть уверенным, что после заключения сделки не возникнет никаких юридических сложностей. Юристом будет проведена проверка на предмет наличия документа о земельной регистрации (Conservatoria de Registo Predial) в местном муниципалитете и еще одна проверка, касающаяся внутреннего дохода (Repartiзгo de Finanзas). Это нужно, чтобы убедиться в наличии налоговой регистрации на эту недвижимость и в отсутствии задолженностей. В местном налоговом управлении вам будет предоставлен финансовый счет (Numero de Contribuinte), что является обязательным для проведения большинства финансовых сделок в Португалии.

Если покупателя полностью устраивает недвижимость и он решает приобрести контракт об обязательстве (Contrato de Promessa de Compra e Venda), он переходит к следующему этапу оформления, который определяет детали и условия продажи недвижимости и другие пункты соглашения, касающиеся данной сделки. Как только это соглашение будет подписано и заверено нотариусом, обе стороны уже не могут выйти за рамки законодательства вплоть до окончания сделки по передаче собственности. Обычно на этом этапе вносится залог в размере от 10 до 30% от покупочной цены, и стороны согласовывают с нотариусом точную дату окончания оформления покупки. Следующий шаг покупателя – оформление муниципального налога на собственность, или Imposto Municipal Sobre Transamissхes-IMT.

Сделка считается завершенной после оформления Акта покупки и продажи (Escritura Publica de Compra e Venda), который подписывается в присутствии нотариуса и официально регистрируется. В это же время, в соответствии с условиями Контракта об обязательствах, выплачивается остаток покупной цены. После этого недвижимость будет зарегистрирована на имя нового собственника в соответствующем учреждении, Conservatoria de Registo Predial. На этом процесс оформления сделки заканчивается. Процесс регистрации недвижимости в Португалии состоит из пяти процедур и длится 83 дня.

Налогообложение в Португалии

Для всех граждан существует один (единый) подоходный налог. Он включает в себя налоги со всех видов трудовых доходов, с доходов от частного предпринимательства, с зарплаты и доходов, связанных с коммерческой, промышленной или сельскохозяйственной деятельностью, с инвестиционных доходов и доходов, получаемых в результате сделок с недвижимостью, а также с пособий, прироста капитала и т.п. Совокупный доход облагается налогом с прогрессирующей ставкой. Вместо существовавших ранее обязательств по выплатам налогов гражданам страны предоставляются многочисленные налоговые льготы.

Прирост капитала, полученный гражданами страны от продажи собственности, находящейся в Португалии, облагается подоходным налогом по прогрессирующей ставке. Граждане обязаны платить налог только с 50% налогооблагаемой прибыли.Налогооблагаемая прибыль рассчитывается путем вычитания из продажной стоимости следующих затрат: затраты на приобретение, затраты на передачу права собственности и затраты на улучшения жилищных условий, произведенные в течение пяти последних лет перед продажей.

Прирост капитала, полученный лицами, не являющимися гражданами страны, от продажи португальской недвижимости, подлежит налогообложению в размере единой ставки 25%. Только 50% чистого налогооблагаемого дохода облагается налогом на прирост капитала в случае, если на этот налог распространяется реинвестиционная скидка. Налогооблагаемый прирост рассчитывается путем вычитания следующих затрат из покупной цены: затраты на приобретение, затраты на передачу права владения и затраты на улучшения жилищных условий, произведенные в течение пяти лет, предшествующих продаже.

Лица, не являющиеся гражданами страны, обязаны назначить местного представителя в Португалии, который будет помогать им в организации выплаты налогов. Назначение должно быть произведено в письменной форме и содержать в себе четкое подтверждение того, что представитель принял на себя соответствующие обязательства. Несоблюдение этих обязательств влечет за собой штраф до 5 000 евро. Представитель должен выполнять все обязательства по выплатам налогов, взимаемых с лица, не являющегося гражданином страны, такие как заполнение декларации о подоходном налоге и выплата налоговых обязательств.

Кроме того, никакой доход, получаемый в Португалии лицом, не являющимся гражданином этой страны, не может быть переправлен за пределы страны, за исключением тех случаев, когда есть явные доказательства того, что все базовые налоговые обязательства выплачены или соответствующим образом покрыты. Несоблюдение этих запретов влечет за собой штраф до 25 000 евро.

Налог на недвижимость взимается с официальной оценочной стоимости недвижимости, расположенной на территории каждого муниципалитета. Расчет патримониальной стоимости производится с учетом стоимости дома, средней стоимости земли, места расположения недвижимости и т.д. Надлежащие расценки определяются ежегодно в каждом муниципалитете по решению соответствующего муниципального собрания. Загородная недвижимость облагается налогом в 0,8%, в то время как городская недвижимость может облагаться налогом в размере от 0,4 до 0,8%.

Дома, предназначенные для использования их в качестве постоянного места проживания, и дома, предназначенные для сдачи в аренду, могут принести выгоду благодаря освобождению от уплаты налогов, при условии подачи соответствующего заявления на имя начальника местной налоговой службы. Освобождение от этого налога может быть предоставлено на срок от трех до шести лет, в зависимости от патримониальной стоимости конкретного жилья.

Этот налог взимается с официально установленной стоимости, или «патримониальной стоимости», домов, расположенных на территории каждого муниципалитета. Расчет патримониальной стоимости производится с учетом стоимости дома, средней земельной стоимости, места расположения недвижимости и т.д. Установленная ставка определяется ежегодного каждым муниципалитетом по решению, принятому соответствующим муниципальным собранием. Загородная недвижимость облагается налогом в размере 0,8%, тогда как размер налога на городскую недвижимость может составить от 0,4 до 0,8%.

Для домов, предназначенных для использования в качестве места постоянного проживания, а также для домов, предназначенных для сдачи в аренду, может быть получена льгота, заявка на которую должна быть подана на имя начальника местной налоговой службы. Льготное налогообложение может быть предоставлено на срок в пределах от трех до шести лет, в зависимости от патримониальной стоимости конкретного дома.

Лица, не являющиеся гражданами Португалии, обязаны платить налоги с доходов, получаемых в Португалии. Супружеские пары платят общий налог.

Чистый доход от аренды подлежит налогообложению в размере единой ставки 15%, удерживаемой с источника дохода. Налогооблагаемый доход – это общая стоимость аренды минус затраты на содержание, ремонт и другие затраты такого рода (такие как страховые взносы и муниципальный налог). Процентные выплаты по ипотеке в случае покупки недвижимости с использованием ипотечного кредита вычету не подлежат. Вместо налога на бесплатную передачу имущества выплачивается гербовая пошлина в размере единой ставки 10%, но в случае передачи недвижимости одному из супругов, потомкам или родственникам по восходящей линии эта пошлина не взимается.

Наследование недвижимости в Португалии

Вопросы наследования в Португалии, как правило, регулируются законом страны, гражданином которой являлся покойный домовладелец, таким образом удается избежать возникновения потенциальных противоречий в законодательстве. Однако если супруги являются гражданами разных стран, португальское законодательство применяет в отношении них закон той страны, в которой они оба проживают большую часть времени. В случае невозможности определения страны их проживания португальское законодательство предлагает применять законы той страны, в которой проживают самые близкие родственники обоих супругов.

В отдельных случаях может применяться закон той страны, на территории которой находится собственность. К примеру, если покойный владел собственностью в Португалии, а закон страны, гражданином которой он/она являлся или где проживал большую часть своей жизни, гласит, что в отношении собственности должен действовать закон страны, в которой эта собственность находится, то тогда вопросы наследования будут решаться в соответствии с португальским законодательством.

Все вопросы наследования, касающиеся как граждан Португалии, так и иностранцев, включая спорные вопросы в отношении недвижимости, находящейся на территории Португалии, и недвижимости, находящейся за её пределами, но там, где применяются законы этой страны, должны решаться при посредстве гражданских судов Португалии. Обычно для решения дел, связанных с вопросами наследования, требуется от одного до двух лет, в зависимости от стоимости недвижимости, принадлежавшей покойному, и от уровня состояния дел, связанных с этой недвижимостью, а также от количества наследников и от их действий. Если возникает большое количество спорных вопросов и ситуация продолжает еще больше усложняться, для вынесения судебного решения потребуется более длительный срок.

Законными наследниками считаются супруг (или супруга), биологические потомки, приемные дети и родственники по восходящей линии покойного домовладельца. Определенная заранее наследуемая доля, как правило, охватывает как минимум 50% всей недвижимости, но может и выходить за рамки этой величины, как показано ниже: супружеская доля: 50%; супруг(а) и потомки: заранее определенная доля составляет 60%, она обычно поделена поровну на каждого члена семьи. Если в семье имеется более трех детей-наследников, супругу(е) полагается 1/6 часть, а 50% распределяется между потомками; потомки: размер заранее определенной доли зависит от количества детей. Для одного ребенка размер доли составляет 50%, для двух или более детей – 60%; супруг(-а) и Родственники по восходящей линии: 60% распределяется поровну на каждого, из них 4/9 на супруга(-у), и 2/9 на родственников по восходящей линии. родственники по восходящей линии: 50% для родственников первой степени родства, 1/3 для родственников второй степени родства и более дальних родственников.

Эта заранее определенная доля должна, по возможности, всегда учитываться, вне зависимости от условий завещания или намерений покойного. Если завещание отсутствует, и у покойного(ой) не осталось ни супруга(и), ни потомков, ни предков, недвижимость переходит братьям или сестрам и их потомкам, остальным родственникам, вплоть до родственников четвертой степени родства, и, наконец, государству. К каждой последующей категории наследников обращаются только в случае отсутствия предыдущей категории.

Та часть собственности, которая не входит в заранее определенную долю, может быть завещана наследодателем по его усмотрению практически любому, хотя некоторые люди не имеют права быть наследниками. К ним относятся те, которые считаются недостойными или не имеющими права воспользоваться этим наследством, а также последний лечащий врач покойного, священник местного прихода, которому относился покойный, куратор, наставник или управляющий покойного.

Завещания чаще всего оставляются теми людьми, которые желают передать свое имущество кому-нибудь (например, другу), кто не является законным наследником и кто не сможет воспользоваться правом наследования никаким иным образом. Завещатель также может лишить кого-то из наследников его заранее определенной доли наследства, обосновав в завещании свое решение тем, что имелся факт недостойного поведения этого наследника, хотя такие действия могут в дальнейшим обернуться большими сложностями в суде.

В Португалии существуют два типа завещания: открытое завещание, составленное при участии государственного нотариуса и хранящееся в сейфе; закрытое завещание, составленное самим завещателем без чьего-либо участия, подписанное только им и впоследствии подлежащее нотариальному рассмотрению.

Чаще всего местным жителям не обязательно оставлять завещание, так как в соответствии с законами Португалии, вопросы, связанные с наследованием, решаются с помощью закона страны, гражданином которой являлся покойный. Как правило, завещания, сделанного в стране, гражданином которой являлся покойный, бывает достаточно для решения всех вопросов, связанных с наследованием. Однако когда в судах рассматриваются дела о наследовании, иногда могут возникнуть проблемы, связанные с неясностями, обнаруженными в завещании (например, если возникли какие-то проблемы из-за неточности перевода или если завещание не было соответствующим образом обновлено). В этих случаях суды будут четко следовать закону, даже если это приведет к ущемлению конституционных прав некоторых лиц, изначально считавшихся наследниками волею завещателя. Поэтому во избежание появления возможных сомнений у судей рекомендуется удостовериться в том, что условия завещания изложены ясно и четко и своевременно обновлены.

Не имеющее ограничений дарение недвижимости владельцем при жизни разрешено законодательством Португалии и подлежит соответствующему налогообложению. При этом владелец недвижимости должен учитывать наличие заранее определенной доли своей недвижимости. Владелец должен подсчитать, какая часть недвижимости пойдет на распределение между наследниками, оставить достаточное количество средств на покрытие расходов, и выделить заранее определенную долю законным наследникам. Гражданский кодекс рассчитывает стоимость имущества, опираясь на следующие данные: стоимость пожертвованного/подаренного имущества; реальный объем имущества на момент смерти (реальное имущество); затраты на административные издержки, касающиеся данного имущества; долги, связанные с имуществом. Наиболее прямой метод вычисления стоимости имущества: вычесть административные затраты из реального имущества и к этому прибавить стоимость подаренного. Если стоимость подаренного выше, чем цена реального имущества, то в отдельных случаях стоимость подаренного может быть официально снижена, даже в отношении дарений/пожертвований, сделанных владельцем еще при жизни.

Владелец недвижимости также должен знать, что права использования и проживания (например, разрешение на проживание кого-то в его/её доме) не являются установленными; права на дом, принадлежащий семье, являются частично установленными, так как в этом случае может быть применен закон о семье/браке.

Чтобы определить, кому принадлежит право владения недвижимостью, португальское законодательство смотрит, на чье имя эта недвижимость была официально зарегистрирована. Указанный в регистрации владелец считается фактическим владельцем. Единственное исключение здесь составляют случаи, когда имеется факт незаконного владения, то есть приобретения права владения собственностью по истечении времени. Если кто-то, не являясь зарегистрированным собственником, живет в этом доме в течение как минимум 20 лет так, как будто эта собственность принадлежит ему, в этом случае по законодательству Португалии он/она и считается владельцем этой собственности. Этот факт может быть оспорен настоящим владельцем, если он сможет доказать свою правоту.

Собственность, наследуемая несовершеннолетними или другими лицами, не достигшими определенного возраста, установленного законом, может быть зарегистрирована на имя ребенка в Отделе государственной регистрации; однако несовершеннолетние дети не имеют права распоряжаться собственностью, пока они не достигнут определенного возраста, установленного законом. Опекуном может быть назначен кто-то из ближайших родственников ребенка, способный доказать, что он (она) в состоянии выполнять соответствующие попечительские обязательства. Если такого родственника найти не удастся, то для решения этой задачи суд сам назначает независимого опекуна.

По материалам статьи "Португалия на мировом рынке недвижимости", Журнал «Портфельный инвестор», №6, 2008 год

экономические статьи

 + Банковские системы стран мира

 + История кризисов

 + Иностранная валюта

 – Мировой рынок недвижимости

 + Финансы и инвестиции

 + Мировая финансовая система

 + Инвестиционные фонды

 + Инструменты инвестиций

 + Деньги и их функции

 + Драгоценные металлы

 + Ценные бумаги

 + Венчурные инвестиции

 + Интересные материалы

графики

 + Показатели стран мира

 + Курсы валют

 + Фондовые индексы

 + Цены на биржевые товары

 + Цены на акции

статистика

полезные ссылки

 

экономические новости

17.04.2017 14:48 Инфляция в России стремится замедлиться ниже целевых значений

24.03.2017 21:07 Объем торговли между Россией и Японией упал почти на 25% в 2016 году

15.03.2017 15:08 Глобальные темпы роста ускорятся, но риски сохраняются

22.02.2017 21:23 Догонит ли Россия Европу за 33 года?

21.02.2017 13:39 Министр экономики России ожидает незначительное ослабление национальной валюты в ближайшее время

18.02.2017 12:27 TechNavio: Топ-3 тенденций, которые определят глобальный рынок портативных акустических систем до 2021 года

30.12.2016 00:17 Экономика России может начать расти в 2017 году

23.12.2016 16:26 Прогноз: рост ВВП Китая замедлится до 6,5 процента в 2017 году

13.12.2016 00:25 Экономика России продемонстрирует рост в 1 квартале 2017 года, инфляция снижается

13.11.2016 17:16 Объем торговли между Россией и Китаем вырастет до $200 млрд

12.11.2016 16:55 Всемирный банк прогнозирует рост ВВП России на 1,5 процента в 2017 году

13.10.2016 19:23 CASS: ВВП Китая вырастет до 6,7% в 2016 году